Accesso agli atti in Comune: l’unica vera verifica per scoprire se la casa è abusiva o regolare

L’emozione di trovare la casa perfetta. La stretta di mano, la proposta d’acquisto. In questo turbine di eccitazione, si annida il rischio più grande per chi compra: l’asimmetria informativa. Il venditore sa tutto, l’acquirente si fida. Molti si affidano alla planimetria catastale, credendola una fotografia fedele e immutabile della realtà, o pensano che la presenza del notaio sia una garanzia assoluta contro ogni problema futuro. Queste sono convinzioni comuni, ma pericolosamente incomplete.

E se vi dicessi che il Catasto può mentire? Se la vera, unica prova della regolarità di un immobile non risiedesse in una mappa aggiornata, ma in un archivio, talvolta polveroso, dell’Ufficio Tecnico del Comune? L’acquisto di una casa non è un atto di fede, ma un’indagine forense. Questo non è un semplice articolo che elenca documenti da controllare. È un manuale d’indagine, scritto con la mentalità di un urbanista, che vi insegnerà a pensare come un investigatore per smascherare ogni potenziale anomalia edilizia. Trasformeremo l’accesso agli atti da semplice formalità a strumento di potere negoziale, l’unica vera verifica per scoprire se la casa dei vostri sogni ha uno scheletro nell’armadio.

In questa guida, analizzeremo passo dopo passo ogni aspetto cruciale di questa indagine. Esploreremo le differenze abissali tra Catasto e Comune, i rischi legati all’agibilità, le pratiche corrette per le modifiche interne e i costi nascosti di un vecchio condono. Il nostro obiettivo è fornirvi gli strumenti per arrivare al giorno del rogito non con speranza, ma con certezze documentali.

Perché la planimetria catastale non è probatoria e conta solo il progetto depositato in Comune?

Il primo errore fondamentale che un acquirente può commettere è considerare la planimetria catastale come vangelo. Il Catasto ha una funzione prettamente fiscale: serve a calcolare le tasse (IMU, TARI) e a definire la rendita dell’immobile. Non è un organo di controllo edilizio e non ha valore probatorio sulla legittimità urbanistica. La sua mappa può essere perfettamente allineata allo stato di fatto, ma l’immobile può essere totalmente abusivo. Il vero e unico DNA dell’immobile risiede negli atti depositati presso l’Ufficio Tecnico del Comune: la licenza edilizia, la concessione, il permesso di costruire e le successive varianti. Questi documenti costituiscono il titolo abilitativo che legittima l’esistenza stessa dell’edificio e ogni sua modifica.

Questa discrepanza è la radice di innumerevoli contenziosi. Il rischio non è teorico: secondo i dati ISTAT, in Italia quasi il 15% delle abitazioni autorizzate risulta abusivo. L’accesso agli atti comunali non è quindi un’opzione, ma l’unica indagine forense in grado di ricostruire la storia legittima della proprietà, verificando che ogni muro, ogni finestra e ogni volume corrisponda a quanto autorizzato nel tempo.

È possibile vendere una casa senza agibilità? I rischi e le tutele necessarie nel rogito

La risposta breve è sì, è tecnicamente possibile vendere un immobile privo del certificato di agibilità (oggi Segnalazione Certificata di Agibilità – SCA). Tuttavia, questa operazione nasconde insidie significative per l’acquirente. L’agibilità non attesta solo la salubrità e l’igiene degli ambienti, ma anche la conformità dell’opera al progetto approvato e la sicurezza statica. Un immobile senza agibilità potrebbe nascondere abusi edilizi sostanziali o gravi carenze impiantistiche che ne impediscono il rilascio. Il venditore è obbligato a dichiarare l’assenza del certificato nel rogito, ma questo non sempre tutela completamente chi compra.

I rischi sono concreti: difficoltà nell’ottenere un mutuo, impossibilità di rivendere o affittare legalmente l’immobile, e soprattutto, l’onere economico di dover sanare le difformità per ottenere il certificato. Il fenomeno dell’abusivismo ha radici profonde, specialmente in alcune aree del paese: secondo un’analisi, in Campania le nuove costruzioni abusive raggiungono il 50,4% del totale. Per tutelarsi, l’acquirente deve pretendere l’inserimento di clausole specifiche nell’atto notarile, trasformando il rogito in uno scudo protettivo.

Ecco alcune delle clausole più efficaci da negoziare con il supporto del proprio tecnico e del notaio:

• Clausola sospensiva: L’efficacia della vendita è subordinata all’ottenimento della SCA da parte del venditore entro una data certa. Se il certificato non arriva, la vendita non si perfeziona.
• Clausola di riduzione del prezzo: Si prevede una decurtazione del prezzo d’acquisto pari al costo stimato da un tecnico per ottenere l’agibilità.
• Accollo delle spese da parte del venditore: Il venditore si impegna formalmente a sostenere tutte le spese necessarie per regolarizzare l’immobile e ottenere l’agibilità anche dopo il rogito, magari garantendo l’importo con una fideiussione.

È cruciale distinguere se l’assenza di agibilità è dovuta a una mera dimenticanza burocratica su un immobile conforme, o a impedimenti sostanziali. Solo un’analisi tecnica preventiva può chiarire questo punto decisivo.

Quale pratica serve per spostare i tramezzi interni senza rischiare sanzioni future?

La modifica della distribuzione interna degli spazi è uno degli interventi più comuni in una ristrutturazione. Tuttavia, anche lo spostamento di un semplice tramezzo è un’operazione che richiede una precisa pratica edilizia per non incorrere in un abuso. L’errore più frequente è credere che, non toccando parti strutturali, non sia necessario comunicare nulla al Comune. Questo è falso. Qualsiasi modifica della sagoma interna, anche senza alterare volumi o superfici, rientra nell’ambito della manutenzione straordinaria e deve essere asseverata da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere).

La pratica edilizia corretta per questo tipo di intervento è la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata). Questa comunicazione permette di iniziare i lavori immediatamente dopo la sua presentazione in Comune. Se, invece, le modifiche interessano parti strutturali dell’edificio (travi, pilastri, solai), è necessaria una pratica più complessa, la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), che richiede calcoli strutturali e un progetto più dettagliato.

Ignorare questi obblighi porta a una non conformità tra lo stato di fatto e l’ultimo titolo edilizio depositato. Al momento della vendita, questa difformità emergerà dall’accesso agli atti, bloccando il rogito. Per sanarla, sarà necessaria una CILA in sanatoria, che comporta una sanzione pecuniaria di circa 1.000 euro, oltre all’onorario del tecnico. È un costo e una perdita di tempo facilmente evitabili.

La tabella seguente riassume le principali differenze tra CILA e SCIA per le modifiche interne più comuni, evidenziando costi e complessità differenti.

Come verificare se un vecchio condono del 1985 o 2003 è stato concluso o è ancora aperto e costoso?

Un immobile che ha beneficiato di un condono edilizio (leggi del 1985, 1994 o 2003) può sembrare una garanzia di regolarità. Tuttavia, nasconde una trappola molto comune: la pratica di condono “aperta”. Molti proprietari, dopo aver presentato la domanda e pagato la prima parte dell’oblazione, non hanno mai completato l’iter, lasciando la pratica in un limbo burocratico. Un immobile con un condono non concluso con il rilascio della Concessione in Sanatoria finale non è commerciabile. L’acquirente eredita il problema e i costi per risolverlo, che possono variare da qualche migliaio a oltre 10.000 euro tra oblazioni residue, oneri concessori, sanzioni e parcelle professionali.

Il rischio di trovarsi di fronte a un abuso non sanato è tutt’altro che remoto. Le statistiche mostrano un quadro preoccupante sulla gestione del territorio: tra il 2004 e il 2019, nei comuni del Sud Italia sono state emesse 14.485 ordinanze di demolizione, a testimonianza di un fenomeno diffuso e di controlli che, seppur lenti, esistono. Verificare la chiusura di un condono è un’operazione di “autopsia documentale” che richiede un accesso agli atti mirato.

Mai accettare rassicurazioni verbali. Solo la visione del fascicolo completo e della concessione finale può dare la certezza che il condono sia effettivamente e legalmente concluso.

Perché devi chiedere l’accesso agli atti 30 giorni prima del rogito e non all’ultimo minuto?

L’accesso agli atti non è una formalità da sbrigare pochi giorni prima di andare dal notaio. È un’indagine che richiede tempo, sia per essere avviata che per analizzarne i risultati. Le tempistiche della Pubblica Amministrazione sono un fattore cruciale: la legge prevede un termine di 30 giorni per consentire la visione dei documenti. Affidarsi a tempi più brevi è un azzardo che può costare caro. Scoprire una difformità a una settimana dal rogito significa trovarsi di fronte a una scelta drammatica: mandare a monte la trattativa, rischiando di perdere la caparra, o acquistare un immobile con problemi, sperando di risolverli in futuro.

Avviare l’indagine con largo anticipo offre un vantaggio strategico fondamentale. Se emergono piccole difformità (come un tramezzo spostato), c’è tutto il tempo per far presentare al venditore una CILA in sanatoria. Se i problemi sono più gravi, si apre un margine di negoziazione sul prezzo o si può decidere di ritirarsi dall’affare senza pressioni. È anche un modo per scoprire eventuali “denunce segrete”: secondo una sentenza del TAR Liguria (n. 510/2019), il proprietario ha diritto di conoscere chi ha presentato un esposto contro di lui, e l’accesso agli atti può rivelare anche questo.

Per mitigare questi rischi, in molte regioni italiane si è diffusa la prassi della Relazione Tecnica Integrata (RTI). Sebbene non obbligatoria per legge a livello nazionale, questo documento, redatto da un tecnico terzo, attesta la conformità urbanistica e catastale dell’immobile. Costa tra gli 800 e i 2.000 euro per un appartamento, ma rappresenta una polizza assicurativa che protegge sia il venditore da future contestazioni sia l’acquirente da acquisti incauti, prevenendo la perdita della caparra o la revoca del mutuo.

Perché dichiarare il falso sulla conformità in atto pubblico rende la vendita nulla?

Al momento del rogito, il venditore dichiara, sotto la propria responsabilità penale, la conformità dell’immobile, menzionando gli estremi dei titoli abilitativi (licenza, concessione, ecc.). Qui si gioca una partita legale sottile ma decisiva, chiarita dalla sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione (n. 8230/2019). La legge sanziona con la nullità “testuale” o “formale” l’atto di compravendita in cui manchi la menzione del titolo edilizio, o se il titolo menzionato è inesistente o si riferisce a un altro immobile. In pratica, se il documento non è citato, l’atto è nullo a prescindere dalla conformità reale dell’immobile.

In presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità

– Cassazione Civile Sezioni Unite, Sentenza n. 8230/2019

Questo principio, però, ha un corollario insidioso per l’acquirente. Se il venditore dichiara un titolo edilizio esistente e corretto, l’atto è formalmente valido anche se l’immobile è di fatto difforme (abusivo). La nullità, in questo caso, non scatta automaticamente. L’acquirente si ritroverà proprietario di un immobile con un abuso, e per tutelarsi dovrà intentare una causa civile contro il venditore per vizi della cosa venduta, con tutti i costi e i tempi che ne conseguono. Ecco perché la verifica preventiva tramite accesso agli atti è l’unica vera tutela: permette di scoprire la difformità “sostanziale” prima che l’atto, formalmente inattaccabile, venga firmato.

Durante la lettura dell’atto dal notaio, non bisogna essere semplici spettatori. È un momento attivo di verifica:

• Chiedere al notaio di rileggere lentamente la sezione sulla conformità urbanistica.
• Verificare che siano menzionati tutti i titoli edilizi dall’origine a oggi, come emerso dall’accesso agli atti.
• Non avere timore di fare domande su ogni punto non chiaro o su dichiarazioni generiche del venditore.
• Assicurarsi che la Relazione Tecnica Integrata (se redatta) sia allegata all’atto.

Canna fumaria e accessibilità disabili: i dettagli tecnici che rendono un locale C1 affittabile a chiunque

Le verifiche di conformità non si limitano agli appartamenti residenziali. Quando si acquista un locale commerciale (categoria catastale C1), l’indagine deve estendersi a dettagli tecnici specifici che ne determinano la commerciabilità e l’affittabilità universale. Due degli aspetti più critici e spesso trascurati sono la presenza di una canna fumaria a norma e il rispetto delle normative sull’abbattimento delle barriere architettoniche. Una canna fumaria è indispensabile per attività di ristorazione, ma la sua installazione o adeguamento in un condominio può essere complessa e costosa, se non impossibile. La sua assenza limita drasticamente il bacino di potenziali affittuari.

Allo stesso modo, il rispetto della normativa sull’accessibilità per persone con disabilità (Legge 13/1989 e D.M. 236/1989) è un requisito legale per la maggior parte delle attività aperte al pubblico. Questo non significa solo avere una rampa all’ingresso, ma anche porte sufficientemente larghe, bagni a norma e spazi di manovra adeguati. Un locale non a norma non potrà essere affittato a determinate categorie di attività o richiederà costosi lavori di adeguamento a carico del nuovo proprietario. Ignorare questi aspetti può rendere un investimento apparentemente profittevole una perdita secca, e il rischio di sanzioni o ordini di ripristino è concreto; i dati indicano che solo il 32,9% delle ordinanze di demolizione viene effettivamente eseguito, ma il rischio legale rimane.

La tabella seguente illustra alcuni dei requisiti minimi imposti dalla normativa per l’accessibilità nei locali commerciali, parametri che devono essere oggetto di una verifica millimetrica.

L’indagine forense, in questo caso, si arricchisce di un livello di dettaglio tecnico che va oltre la semplice planimetria, entrando nel merito della funzionalità e della conformità normativa specifica per l’uso commerciale.

Il giorno del rogito: tutto quello che devi controllare prima di mettere la firma definitiva

Il giorno del rogito non è il traguardo, ma la validazione finale dell’intera indagine condotta. Se le verifiche preventive sono state eseguite con metodo, questo momento cesserà di essere un salto nel buio per diventare una formalità consapevole. Tuttavia, l’attenzione deve rimanere massima fino all’ultima firma. È essenziale arrivare preparati, con una checklist mentale e documentale per un ultimo, decisivo controllo. Questo è il momento in cui tutte le prove raccolte convergono e trovano la loro ufficializzazione nell’atto pubblico. Non bisogna avere fretta né timore di porre domande al notaio su qualsiasi clausola non sia perfettamente chiara.

La vostra firma sancirà il trasferimento di proprietà, con tutti gli oneri e gli onori che ne derivano. Assicurarsi che ogni dettaglio sia corretto è l’ultimo atto di diligenza a tutela del vostro investimento. Ecco i punti cruciali da verificare prima di firmare:

• Relazione Tecnica Integrata: Verificare che sia presente e allegata formalmente all’atto, se concordata in fase di preliminare.
• Attestato di Prestazione Energetica (APE): Controllare che sia valido e che il notaio lo alleghi, è un obbligo di legge.
• Spese Condominiali: Richiedere la liberatoria firmata dall’amministratore di condominio che attesti il saldo di tutte le spese fino alla data del rogito.
• Modalità di Pagamento: Controllare la correttezza dell’intestazione e degli importi degli assegni circolari o del bonifico istantaneo.
• Sopralluogo Finale: Effettuare un ultimo sopralluogo la mattina stessa del rogito per verificare che l’immobile sia vuoto e nelle condizioni pattuite, e che tutti gli elementi che dovevano rimanere (es. caldaia, climatizzatori) siano presenti.
• Lettura della Bozza: Verificare attentamente nella bozza dell’atto i dati anagrafici, i dati catastali dell’immobile e, soprattutto, le clausole sulla conformità urbanistica discusse in precedenza.

Questo controllo finale è la chiusura del cerchio, la conferma che l’indagine ha avuto successo e che l’acquisto avviene su basi solide e trasparenti.

Ora che possedete gli strumenti e la mentalità dell’investigatore immobiliare, il prossimo passo è applicarli. Per trasformare l’incertezza in potere negoziale e garantire la sicurezza del vostro investimento, è fondamentale affidarsi a un tecnico specializzato che conduca per voi un accesso agli atti approfondito e rediga una relazione di conformità completa.