Mutuo a tasso fisso o variabile: quale scegliere oggi con l’Euribor ai massimi storici?

La scelta tra un mutuo a tasso fisso e uno a tasso variabile non è mai stata così complessa. Con i tassi Euribor che hanno toccato livelli che non si vedevano da oltre un decennio, il dilemma per chiunque stia per acquistare casa è profondo: bloccare una rata certa ma elevata o scommettere su un futuro calo dei tassi, accettando un’incertezza immediata? Molti si fermano a questa dicotomia, basando la decisione su un mix di istinto e speranza.

L’approccio comune si concentra sul confronto diretto tra la rata fissa di oggi e quella variabile, tentando di prevedere le mosse della Banca Centrale Europea. Si analizzano le opzioni ibride come il variabile con CAP, si considera la surroga come una facile via d’uscita e si ascoltano le previsioni degli analisti. Ma se la vera chiave per una scelta consapevole non fosse nel prevedere il futuro, ma nel comprendere le forze strutturali e invisibili che governano il suo debito per i prossimi 20 o 30 anni?

Questo articolo adotta una prospettiva diversa. Invece di limitarci a una scommessa sull’andamento dei tassi, agiremo come analisti finanziari per smontare l’architettura del suo potenziale mutuo. Analizzeremo i meccanismi tecnici che definiscono la sua rata, l’impatto reale di uno shock sui tassi, gli indicatori macroeconomici da monitorare (oltre l’Euribor) e le dinamiche nascoste, come l’ammortamento alla francese, che determinano la velocità con cui estinguerà il suo debito. L’obiettivo è fornirle gli strumenti per una decisione strategica, non speculativa.

Per navigare questa decisione complessa, abbiamo strutturato l’analisi in otto punti chiave che la guideranno passo dopo passo, dai fondamenti tecnici alle implicazioni strategiche a lungo termine.

Sommario: Guida analitica alla scelta del mutuo nell’era dei tassi elevati

• Qual è la differenza tecnica tra Euribor ed Eurirs che determina la tua rata per 20 anni?
• Vale la pena pagare uno spread più alto per avere un variabile con CAP che ti protegge dai rialzi?
• Cosa succede alla tua rata da 600 € se i tassi salgono ancora del 2% nei prossimi anni?
• Come capire se siamo in una fase di tassi crescenti o decrescenti per fare la scelta giusta?
• Perché un tasso fisso al 4% è comunque buono se guardiamo la media storica degli ultimi 30 anni?
• Perché il notaio e la perizia nella surroga sono pagati interamente dalla nuova banca per legge?
• Cosa succede ai tuoi BTP se lo Spread sale e l’Italia va in crisi politica?
• Ammortamento alla francese: perché nei primi anni paghi solo interessi e il debito non scende?

Qual è la differenza tecnica tra Euribor ed Eurirs che determina la tua rata per 20 anni?

La scelta tra tasso fisso e variabile inizia dalla comprensione dei due indici che ne governano l’andamento: l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate) e l’Eurirs (Euro Interest Rate Swap), anche noto come IRS. Non sono intercambiabili; riflettono due logiche di mercato profondamente diverse che definiscono l’architettura del suo debito. L’Euribor rappresenta il costo a cui le banche europee si prestano denaro a breve termine (da una settimana a un anno). È volatile e risponde rapidamente alle decisioni di politica monetaria della Banca Centrale Europea (BCE). Un mutuo a tasso variabile è indicizzato direttamente all’Euribor (solitamente a 1 o 3 mesi) più uno spread, la maggiorazione che rappresenta il guadagno della banca.

L’Eurirs, invece, è l’indice di riferimento per i tassi fissi. Esso riflette le aspettative del mercato sull’andamento futuro dei tassi per un periodo lungo, corrispondente alla durata del mutuo (10, 20, 30 anni). In pratica, un IRS a 20 anni “sconta” le previsioni sull’Euribor per i prossimi 20 anni in un unico valore. Per questo è intrinsecamente più stabile ma anche più “caro” in partenza, perché include un premio per il rischio che la banca si assume nel garantirle una rata costante per decenni. Le previsioni indicano un trend discendente per i tassi a breve, con stime che vedono l’Euribor 3M al 2,033% a inizio 2026, ma queste aspettative sono già incorporate nell’attuale livello dell’Eurirs.

Come mostra il grafico storico, l’Euribor può subire oscillazioni violente, mentre l’Eurirs ha un andamento più morbido. Scegliere il variabile significa legarsi alla volatilità del presente; scegliere il fisso significa acquistare la stabilità basata sulle aspettative del futuro. Capire questa differenza è il primo passo per non subire passivamente il mercato, ma per scegliere consapevolmente la struttura di rischio più adatta al proprio profilo.

Vale la pena pagare uno spread più alto per avere un variabile con CAP che ti protegge dai rialzi?

Di fronte all’incertezza dei tassi variabili, una soluzione ibrida che guadagna popolarità è il mutuo a tasso variabile con CAP (o “capped rate”). Questo strumento finanziario pone un tetto massimo (il CAP, appunto) al tasso di interesse, proteggendo il mutuatario da rialzi eccessivi dell’Euribor. In sostanza, si tratta di un’assicurazione contro lo shock di un’impennata dei tassi. Ma questa protezione ha un costo: la banca applica uno spread più elevato rispetto a un mutuo variabile “puro”. La domanda strategica è: questo costo extra è un investimento sensato o una spesa superflua?

La risposta dipende dal “costo opportunità della sicurezza”. Pagare uno spread maggiorato è il prezzo per dormire sonni tranquilli, sapendo che la rata non supererà mai una certa soglia. Questa scelta trasferisce una parte del rischio dal cliente alla banca. Tuttavia, se i tassi dovessero rimanere stabili o scendere, si finirà per pagare costantemente di più rispetto a un variabile standard, senza mai usufruire della protezione acquistata. È quindi essenziale valutare il livello del CAP: un tetto al 5.5-6% in un contesto di tassi al 3% ha una valenza più psicologica che pratica, poiché protegge solo da scenari estremi.

In definitiva, il mutuo con CAP non è intrinsecamente buono o cattivo; è uno strumento tattico. Conviene a chi ha una tolleranza al rischio limitata ma vuole comunque beneficiare di eventuali ribassi, ed è disposto a pagare un premio per questa flessibilità protetta. Per altri, potrebbe essere più efficiente optare per un variabile puro e accantonare la differenza di rata in un fondo di emergenza personale.

Cosa succede alla tua rata da 600 € se i tassi salgono ancora del 2% nei prossimi anni?

Per trasformare il concetto astratto di “rischio dei tassi” in qualcosa di concreto, è utile condurre uno stress test sul proprio bilancio familiare. Immaginiamo uno scenario realistico: un mutuo a tasso variabile la cui rata attuale è di 600 €. Cosa accadrebbe se, a causa di pressioni inflazionistiche persistenti o di shock economici, l’Euribor dovesse aumentare del 2% nei prossimi due anni? Questo esercizio non serve a fare previsioni, ma a misurare la propria resilienza finanziaria.

Un aumento del 2% non è un’ipotesi remota; è un’escursione che i mercati hanno già sperimentato in passato. Per un mutuo di importo e durata medi, un tale incremento si tradurrebbe in un aumento significativo della rata. Il calcolo preciso dipende dal capitale residuo e dalla durata rimanente, ma in linea generale l’impatto è diretto e tangibile. Questo stress test aiuta a rispondere a una domanda fondamentale: “Il mio reddito può assorbire un aumento della rata di X euro senza compromettere la stabilità finanziaria della mia famiglia?”

Il seguente prospetto, basato su analisi di mercato, illustra gli scenari di variazione per una rata di partenza di 600€, evidenziando l’impatto diretto sul budget mensile.

Come dimostra un’analisi di We Wealth, un aumento del 2% porterebbe la rata a 720 €, con un esborso extra di 120 € al mese, ovvero 1.440 € in più all’anno. Questo semplice calcolo trasforma la scelta del tasso da una questione teorica a una valutazione pragmatica della propria sostenibilità economica.

Se un simile aumento metterebbe in seria difficoltà il suo bilancio, il tasso fisso, pur con il suo costo iniziale più alto, potrebbe rappresentare la scelta più razionale. Se invece il suo reddito ha margini di flessibilità, il variabile potrebbe rimanere un’opzione valida. La decisione si sposta così dalla speculazione sui tassi alla conoscenza di sé.

Come capire se siamo in una fase di tassi crescenti o decrescenti per fare la scelta giusta?

Tentare di prevedere con certezza la direzione dei tassi d’interesse è un esercizio impossibile, anche per gli economisti più esperti. Tuttavia, è possibile e doveroso, da analisti, interpretare i segnali che il mercato e le istituzioni ci inviano per capire il contesto in cui ci muoviamo. La Banca Centrale Europea (BCE) è l’attore principale: le sue decisioni sul tasso di rifinanziamento principale e la sua “forward guidance” (le comunicazioni sulle intenzioni future) sono l’indicatore più diretto. Dichiarazioni come quelle recenti segnalano un orientamento preciso.

Come ha affermato la presidente Christine Lagarde in una dichiarazione dell’ottobre 2024, ” Il processo disinflazionistico è ben avviato“, suggerendo che il picco dei tassi potrebbe essere alle spalle e che si profila una fase di stabilizzazione o graduale discesa. Oltre alle parole, bisogna osservare i dati, in particolare l’inflazione “core” (al netto di energia e alimentari), che è il vero parametro guida per la BCE. Finché questa non si attesta stabilmente intorno all’obiettivo del 2%, la politica monetaria rimarrà prudente.

Il processo disinflazionistico è ben avviato

– Christine Lagarde, Dichiarazione BCE ottobre 2024

Altri indicatori importanti sono di natura macroeconomica e di mercato. L’andamento dell’indice IFO tedesco, per esempio, fornisce un’anticipazione sulla salute dell’economia più grande d’Europa. Un suo rallentamento potrebbe spingere la BCE a essere meno aggressiva. Infine, un segnale pratico arriva direttamente dalle banche: quando iniziano a promuovere aggressivamente i tassi fissi con offerte vantaggiose, spesso anticipano una fase di tassi calanti e cercano di “bloccare” i clienti a condizioni ancora relativamente alte.

Perché un tasso fisso al 4% è comunque buono se guardiamo la media storica degli ultimi 30 anni?

In un mercato abituato per quasi un decennio a tassi vicini allo zero, un mutuo a tasso fisso al 4% può sembrare esorbitante. Questa percezione, tuttavia, soffre di un “recency bias”, ovvero la tendenza a dare un peso eccessivo agli eventi più recenti. Per un’analisi oggettiva, è necessario allargare l’orizzonte temporale e contestualizzare i tassi attuali nella storia economica italiana. Un tasso fisso del 4% oggi non è un’anomalia, ma un ritorno verso una normalità storica che avevamo dimenticato.

Basta tornare con la memoria agli anni ’90, prima dell’introduzione dell’Euro e della stabilità monetaria che ne è derivata. In quel periodo, non era raro imbattersi in mutui a tasso fisso con tassi che superavano abbondantemente la doppia cifra. Come evidenziato dall’analisi storica di MutuiSupermarket, tassi del 10-12% erano la norma per chi voleva la certezza della rata fissa. Anche nei primi anni 2000, prima della grande crisi finanziaria del 2008, i tassi fissi si attestavano comunemente intorno al 5-6%.

Questa prospettiva storica non serve a minimizzare l’impatto di una rata più alta sul bilancio familiare, ma a ricalibrare il giudizio. Un tasso fisso al 4% non è “caro” in assoluto; è semplicemente il prezzo della stabilità in un contesto di ritrovata normalità dei mercati monetari. Sceglierlo oggi significa acquistare una certezza a un costo che, storicamente, è da considerarsi ragionevole, soprattutto se confrontato con i picchi di volatilità del passato.

Perché il notaio e la perizia nella surroga sono pagati interamente dalla nuova banca per legge?

La surroga del mutuo, introdotta in Italia dalla Legge Bersani del 2007, è uno degli strumenti strategici più potenti a disposizione del mutuatario. Essa consente di trasferire il proprio mutuo da una banca all’altra, beneficiando di condizioni contrattuali più vantaggiose (un tasso più basso, uno spread ridotto), senza alcun costo. Il principio fondamentale della legge è chiaro: rendere la portabilità del mutuo un diritto effettivo, eliminando le barriere economiche che potrebbero scoraggiare il cliente. Per questo motivo, la normativa impone che tutte le spese necessarie al trasferimento siano a carico della nuova banca, quella “subentrante”.

Questo include i due costi più significativi: l’atto notarile e la perizia sull’immobile. Il notaio è indispensabile per formalizzare il passaggio del contratto e l’annotazione della nuova ipoteca. La perizia è necessaria alla nuova banca per verificare il valore dell’immobile a garanzia del finanziamento. Entrambe le procedure, che in una normale compravendita peserebbero per migliaia di euro sul cliente, nella surroga sono completamente a carico dell’istituto di credito che acquisisce il nuovo mutuo. L’unica condizione è che l’importo del nuovo finanziamento sia pari al debito residuo del vecchio; non è possibile richiedere liquidità aggiuntiva.

La surroga è un meccanismo che consente di trasferire il proprio debito residuo verso un nuovo istituto di credito a costo zero. Tutte le spese, incluse quelle notarili e di perizia, sono infatti a carico della banca subentrante.

– MutuiOnline.it, Analisi normativa Legge Bersani

È importante, tuttavia, essere consapevoli di cosa è incluso e cosa è escluso dalla gratuità. La legge copre i costi diretti del trasferimento, ma non quelli accessori. Ecco una sintesi chiara:

• INCLUSO: Atto notarile di surroga, perizia dell’immobile, costi di istruttoria della pratica.
• ESCLUSO: Eventuali penali per la chiusura anticipata di polizze assicurative (es. vita, scoppio e incendio) legate al vecchio mutuo.
• ESCLUSO: I costi per la sottoscrizione di nuove polizze assicurative richieste obbligatoriamente dalla nuova banca.

La surroga va quindi vista non come una soluzione una tantum, ma come uno strumento di ottimizzazione periodica. In un mercato dei tassi volatile, permette di adeguare il proprio mutuo alle condizioni correnti, passando da un variabile a un fisso (o viceversa) quando è più conveniente, senza sostenere costi.

Cosa succede ai tuoi BTP se lo Spread sale e l’Italia va in crisi politica?

La scelta di un mutuo in Italia non può prescindere da una variabile puramente domestica: il rischio-paese, plasticamente rappresentato dallo spread BTP-Bund. Questo differenziale tra i rendimenti dei titoli di stato italiani a 10 anni e quelli tedeschi non è un dato per soli addetti ai lavori; è un termometro della fiducia degli investitori internazionali nella stabilità economica e politica del nostro Paese. Un suo aumento ha un impatto diretto e quasi immediato sul costo dei nuovi mutui, in particolare quelli a tasso fisso.

Quando lo spread sale, significa che gli investitori chiedono un rendimento più alto per prestare soldi allo Stato italiano, percepito come più rischioso. Le banche, che finanziano gran parte delle loro attività (inclusa l’erogazione di mutui) attraverso l’emissione e lo scambio di obbligazioni, vedono aumentare il loro costo di raccolta fondi. Questo aumento viene scaricato sui clienti finali attraverso un rialzo dell’Eurirs e, di conseguenza, dei tassi fissi proposti. L’impatto sul variabile è meno diretto, ma esiste: uno spread cronicamente alto può portare a un peggioramento delle condizioni generali di credito e a un aumento degli spread applicati dalle banche anche su questa tipologia di mutuo. La correlazione è chiara: secondo le analisi di settore, un aumento dello spread a 200-250 punti base può causare un rialzo di circa lo 0,5% sui tassi fissi.

Pertanto, nella scelta tra fisso e variabile, bisogna considerare anche questo “rischio sistemico-paese”. Se si prevede un periodo di forte instabilità politica, bloccare un tasso fisso potrebbe essere una mossa prudente per mettersi al riparo da improvvise fiammate dello spread. Al contrario, in un clima di stabilità, il mercato del credito tende a essere più disteso, rendendo potenzialmente più attraente il rischio calcolato di un variabile.

Ammortamento alla francese: perché nei primi anni paghi solo interessi e il debito non scende?

Un’ultima forza strutturale, spesso la più sottovalutata, che plasma l’architettura del suo debito è il tipo di piano di ammortamento. La quasi totalità dei mutui in Italia adotta l’ammortamento “alla francese”. Questo sistema prevede una rata costante per tutta la durata del finanziamento (nel caso del tasso fisso) o una rata variabile composta da una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. La sua caratteristica fondamentale, e controintuitiva, è la composizione della rata nei primi anni.

All’inizio del mutuo, la stragrande maggioranza di ciò che paga ogni mese è costituita da interessi, mentre solo una minima parte va a ridurre il capitale residuo. Secondo le analisi tecniche, nella prima rata di un mutuo a 30 anni, la quota interessi può superare l’80% dell’importo totale, mentre la quota capitale è appena del 20%. Man mano che il tempo passa, questo rapporto si inverte, fino ad arrivare alle ultime rate, composte quasi interamente da capitale. Questo fenomeno è che abbiamo definito “inerzia del capitale”: nei primi anni, nonostante il pagamento regolare delle rate, il suo debito scende con una lentezza esasperante.

Questa dinamica ha implicazioni pratiche enormi che vanno considerate attentamente:

• Vendita dell’immobile: Se prevede di vendere la casa dopo soli 3-5 anni, scoprirà di aver restituito una porzione minima del capitale preso in prestito. Il ricavato della vendita potrebbe non essere sufficiente a estinguere il debito residuo con la banca.
• Strategia di surroga: La surroga è più conveniente nei primi anni del mutuo, proprio perché il capitale residuo è ancora molto alto e si stanno pagando più interessi. Surrogare a metà o alla fine del piano di ammortamento ha un impatto economico molto inferiore.
• Mobilità lavorativa: Per i giovani o per chi ha un’elevata mobilità lavorativa e potrebbe aver bisogno di cambiare casa in pochi anni, comprendere questa “inerzia” è cruciale per non trovarsi intrappolati in un debito che non diminuisce.

L’alternativa, l’ammortamento “all’italiana” (con quota capitale costante e rata decrescente), è quasi scomparsa dal mercato perché prevede rate iniziali molto più alte e quindi meno sostenibili per la maggior parte delle famiglie. Essere consapevoli della logica dell’ammortamento alla francese è l’ultimo tassello per una scelta davvero informata, che tenga conto non solo del tasso, ma della struttura matematica del debito che si sta sottoscrivendo.

Per applicare questi concetti, il prossimo passo è effettuare una simulazione personalizzata basata sul suo reddito, la sua propensione al rischio e i suoi progetti di vita a lungo termine.