Planimetria difforme dallo stato di fatto: chi deve pagare la sanatoria prima della vendita?

Immaginate la scena: siete a un passo dal vendere la casa di una vita. L’acquirente è convinto, il prezzo è giusto, manca solo il rogito. Durante un ultimo sopralluogo, il tecnico dell’acquirente estrae un metro laser e sentenzia: “Questa parete è spostata di 40 centimetri rispetto alla planimetria catastale”. Panico. Di chi è la colpa? E, soprattutto, chi paga per sistemare? La risposta che circola più spesso è “paga il venditore”, una semplificazione che, sebbene spesso vera, nasconde un mondo di complessità tecniche e legali. Si inizia a parlare di CILA in sanatoria, conformità urbanistica, tolleranze costruttive, creando confusione e ansia.

Ma se vi dicessi che state guardando nel posto sbagliato? Che concentrarsi sulla planimetria catastale è come giudicare un libro dalla copertina, senza leggerne il contenuto? La planimetria che avete in mano è, per la legge italiana, un documento con finalità principalmente fiscali. È un’indicazione, non una prova. La vera storia del vostro immobile, la sua “Verità Urbanistica”, è custodita altrove. Questo articolo non si limiterà a rispondere alla domanda “chi paga”, ma vi fornirà gli strumenti tecnici e la strategia operativa di un geometra per navigare questo processo, distinguendo l’illusione catastale dalla realtà urbanistica e mettendo al sicuro la vostra compravendita.

In questa guida operativa, analizzeremo punto per punto le questioni tecniche e legali che emergono quando lo stato di fatto di un immobile non corrisponde ai documenti. Vedremo perché la distinzione tra Catasto e Comune è cruciale, quali sono i reali costi di una sanatoria e quali strumenti tutelano sia chi vende sia chi compra. L’obiettivo è trasformare l’incertezza in un piano d’azione chiaro e risolutivo.

Perché dichiarare il falso sulla conformità in atto pubblico rende la vendita nulla?

La questione della nullità dell’atto di compravendita è uno dei timori più grandi sia per il venditore che per l’acquirente. L’idea diffusa è che qualsiasi difformità renda automaticamente nullo il contratto. La realtà, precisata da un’importante sentenza della giurisprudenza, è più tecnica. La nullità non scatta per la semplice non conformità dello stato di fatto al titolo abilitativo, ma per motivi formali ben precisi. In pratica, l’atto è nullo se mancano le dichiarazioni richieste per legge.

Come hanno chiarito le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, la validità dell’atto è legata alla presenza di una dichiarazione veritiera sull’esistenza di un titolo abilitativo (licenza, concessione, permesso di costruire) che sia reale e riferibile all’immobile. Non è la conformità sostanziale a determinare la validità, ma la correttezza formale della dichiarazione in atto. A questo proposito, la Sentenza n. 8230/2019 è un punto di riferimento:

La nullità comminata dall’art. 46 D.P.R. n. 380 del 2001 e dagli art. 17 e 40 l. n. 47 del 1985 deve qualificarsi come nullità testuale: in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato

– Corte di Cassazione Sezioni Unite, Sentenza n. 8230/2019

Questo non significa che la difformità non abbia conseguenze. Sebbene l’atto possa essere formalmente valido, la consegna di un bene diverso da quello promesso costituisce un grave inadempimento contrattuale. L’acquirente che scopre la difformità dopo il rogito ha diritto a richiedere la risoluzione del contratto, la restituzione del prezzo pagato e un eventuale risarcimento dei danni. In casi di palese negligenza, anche notaio e agente immobiliare possono essere chiamati a rispondere. Pertanto, sanare prima del rogito non è un’opzione, ma una necessità per garantire una transazione sicura e senza strascichi legali.

Tolleranza del 2%: quando una misura diversa non richiede per forza una pratica edilizia?

Nel campo delle costruzioni, la perfezione millimetrica è un’utopia. Per questo motivo, la legislazione italiana ha introdotto il concetto di “tolleranze costruttive”. Si tratta di un margine di discrepanza accettato tra le misure presenti nel progetto approvato (il titolo abilitativo) e quelle effettivamente realizzate. Il mancato rispetto di questo margine configura un abuso edilizio, anche se di lieve entità. La regola generale, fino a poco tempo fa, era una sola: non si considerano violazioni edilizie le difformità contenute entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

Questo significa che per un muro progettato di 5 metri, una lunghezza reale compresa tra 4,90 e 5,10 metri rientra nella tolleranza. Tuttavia, il recente “Decreto Salva Casa” (D.L. 69/2024) ha introdotto significative novità, modulando le percentuali di tolleranza in base alla superficie dell’immobile, ma solo per gli interventi realizzati prima del 24 maggio 2024. Questo ampliamento mira a regolarizzare piccole irregolarità che spesso bloccano le compravendite.

È fondamentale capire che queste tolleranze si applicano solo a specifici parametri come altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta. Non sanano, ad esempio, la realizzazione di una stanza in più o lo spostamento di una finestra non autorizzata. La tabella seguente riassume le nuove tolleranze esecutive per gli immobili esistenti, un’informazione cruciale per valutare la regolarità di un immobile datato.

Quanto costa davvero sanare una parete abbattuta abusivamente 20 anni fa?

Affrontiamo una delle domande più concrete: quanto costa mettersi in regola? La risposta dipende interamente dalla natura dell’abuso. Per difformità interne minori, come lo spostamento o la demolizione di un tramezzo non portante, la procedura più comune è la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) in sanatoria. La sanzione pecuniaria per questa pratica è fissa. Secondo la normativa aggiornata, il costo è di 1.000 € per CILA in sanatoria a lavori ultimati. Ma attenzione, questo è solo l’inizio.

Il “costo reale” della sanatoria è una somma di diverse voci. La sanzione di 1.000 € è solo la punta dell’iceberg. A questa cifra bisogna aggiungere:

• La parcella del tecnico: Un geometra, architetto o ingegnere deve predisporre la pratica, redigere i nuovi elaborati grafici e asseverare la conformità. L’onorario varia in base alla complessità e alla zona geografica, ma raramente è inferiore a 800-1.500 €.
• I diritti di segreteria comunali: Ogni Comune applica dei diritti per la presentazione della pratica, solitamente tra 100 e 300 €.
• L’aggiornamento catastale (DOCFA): Una volta sanata la situazione urbanistica, è obbligatorio aggiornare la planimetria catastale. Anche questa è una pratica tecnica con un suo costo (circa 400-600 €).

Quindi, per sanare quella parete abbattuta 20 anni fa, il venditore deve mettere in conto una spesa che, nel migliore dei casi, si aggira sui 2.500-3.000 €, ma che può aumentare a seconda della complessità. Questo calcolo rende evidente perché la scoperta di una difformità in fase di vendita crea tensioni: non è una spesa trascurabile.

Cosa significa che l’immobile è “ante 67” e quali rischi nasconde questa dicitura generica?

La dicitura “ante 67” è una delle più comuni e, allo stesso tempo, più fraintese nel mercato immobiliare italiano. Si riferisce a immobili la cui costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967, data di entrata in vigore della cosiddetta “Legge Ponte” (L. 765/1967), che ha esteso l’obbligo di licenza edilizia a tutto il territorio nazionale. Molti credono erroneamente che questa dicitura agisca come una sorta di “condono tombale”, legittimando qualsiasi stato di fatto. Questa è un’interpretazione pericolosa e sbagliata.

Un immobile “ante 67” è semplicemente esonerato dal dover menzionare nell’atto di vendita gli estremi della licenza edilizia originaria, che può essere sostituita da una dichiarazione del venditore. Tuttavia, questo non significa che l’immobile sia immune da abusi. Qualsiasi modifica sostanziale effettuata dopo il 1967 (ampliamenti, modifiche di prospetto, cambio di destinazione d’uso) avrebbe richiesto un’autorizzazione. Inoltre, nei centri urbani maggiori, i regolamenti edilizi esistevano ben prima del ’67. La dicitura, quindi, non garantisce la conformità urbanistica, ma sposta solo l’onere della prova.

Comprare o vendere un immobile “ante 67” senza queste verifiche è un salto nel buio. Si rischia di acquistare un immobile con abusi non sanabili o di trovarsi a dover rispondere di modifiche realizzate decenni prima. La dicitura non è una garanzia, ma un segnale che richiede un’indagine ancora più approfondita.

Come leggere una visura catastale storica per accorgersi di anomalie prima di fare un’offerta?

La visura catastale è uno dei primi documenti che si analizzano in una compravendita. Sebbene, come vedremo, non abbia valore probatorio sulla regolarità urbanistica, la sua versione “storica” è un formidabile strumento investigativo. A differenza della visura attuale, che fotografa la situazione odierna, quella storica traccia tutti i passaggi di proprietà e, soprattutto, tutte le variazioni catastali che l’immobile ha subito nel tempo. Saperla leggere permette di individuare “campanelli d’allarme” da approfondire.

Quando si analizza una visura storica, bisogna prestare attenzione a specifici dettagli. Una variazione recente, ad esempio, potrebbe essere stata fatta frettolosamente dal venditore per “sistemare le carte” prima della vendita, magari senza un corrispondente titolo edilizio. Le “causali” della variazione sono ancora più rivelatrici: diciture come “diversa distribuzione degli spazi interni”, “ampliamento” o “frazionamento” indicano chiaramente che sono stati eseguiti dei lavori. A quel punto, la domanda chiave diventa: a questa variazione catastale corrisponde una pratica edilizia approvata in Comune?

Ecco i punti chiave da seguire per un’analisi efficace:

• Data dell’ultima variazione: Se è molto recente (negli ultimi mesi prima della messa in vendita), è un forte indizio per indagare sul motivo.
• Causale della variazione: Decodificare il linguaggio tecnico. “Planimetria mancante” può nascondere una situazione mai regolarizzata. “Ristrutturazione” deve avere un permesso corrispondente.
• Confronto con lo stato di fatto: La planimetria allegata alla visura, anche se aggiornata, deve essere sempre confrontata con la realtà. Questo è il primo, basilare controllo.
• Coerenza temporale: Le date delle variazioni catastali dovrebbero essere successive alle date dei permessi edilizi rilasciati dal Comune. Un’incongruenza è un segnale di allarme.

Ricordate sempre il principio fondamentale: il Catasto registra ai fini fiscali, non certifica la legittimità edilizia. Una visura e una planimetria perfette non garantiscono che l’immobile sia in regola. La visura storica è la mappa del tesoro: indica dove scavare, ma il tesoro (o il problema) si trova solo in Comune.

Trascrizione del preliminare dal notaio: quando vale la pena spendere di più per questa tutela extra?

Il contratto preliminare di compravendita, o “compromesso”, è un accordo privato che obbliga le parti a concludere l’affare. Tuttavia, nella sua forma base (scrittura privata registrata), non offre una protezione totale, specialmente se emergono problemi che allungano i tempi verso il rogito, come una difformità da sanare. Esiste uno strumento di tutela superiore: la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari, un atto che può essere fatto solo da un notaio.

Trascrivere il preliminare ha un costo aggiuntivo (onorario del notaio, imposta di bollo, imposta ipotecaria), ma offre un vantaggio fondamentale: l’effetto prenotativo. Dal momento della trascrizione, l’acquisto viene “prenotato” e diventa opponibile a terzi. Questo significa che il venditore non potrà vendere l’immobile a qualcun altro che offre di più, né potrà iscrivere ipoteche. Inoltre, l’immobile è protetto da eventuali pignoramenti o azioni legali contro il venditore che potrebbero verificarsi prima del rogito.

Quando vale la pena sostenere questo costo extra? La risposta è: quasi sempre, ma in particolare in queste situazioni:

• Quando si versa una caparra confirmatoria consistente: La trascrizione protegge l’importo versato, che in alcuni casi può arrivare fino a 30.000 € di caparra confirmatoria protetta, secondo la giurisprudenza.
• Quando si scopre una difformità da sanare: Se la sanatoria richiede mesi, la trascrizione “congela” l’accordo e impedisce al venditore di cambiare idea, tutelando l’acquirente che ha già investito tempo e denaro in perizie.
• Quando si acquista da un’impresa di costruzioni: Protegge l’acquirente dal rischio di fallimento del costruttore prima della consegna dell’immobile.
• Quando passa molto tempo tra preliminare e rogito: Più lungo è l’intervallo, maggiori sono i rischi che possono insorgere.

In definitiva, la trascrizione del preliminare non è una spesa, ma un’assicurazione. È il costo da pagare per dormire sonni tranquilli mentre si risolvono le complessità burocratiche, garantendo che l’affare andrà a buon fine alle condizioni pattuite.

Perché la planimetria catastale non è probatoria e conta solo il progetto depositato in Comune?

Eccoci al punto nevralgico che smonta il 90% delle convinzioni errate nel campo immobiliare. La planimetria catastale, quel disegno che tutti considerano la “carta d’identità” della casa, non prova la regolarità edilizia dell’immobile. Il suo scopo è fiscale: serve all’Agenzia delle Entrate per calcolare le imposte (IMU, TARI, ecc.). La conformità catastale (corrispondenza tra stato di fatto e planimetria in Catasto) è obbligatoria per legge dal 2010, ma è un requisito diverso e subordinato alla conformità urbanistica.

La vera, unica e indiscutibile prova della legittimità di un immobile è la conformità urbanistica. Questa verifica la corrispondenza tra lo stato di fatto e il progetto depositato in Comune all’epoca della costruzione o delle successive modifiche, ovvero il titolo abilitativo (licenza edilizia, concessione, permesso di costruire, CILA, SCIA). È questo l’unico documento che ha valore legale per attestare che l’immobile non presenta abusi.

Ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è mai il catasto ma solo il titolo abilitativo al comune. Il rogito per la compravendita di un immobile deve essere dotato della conformità catastale (obbligatorio dal Luglio 2010), mentre per quanto riguarda la conformità urbanistica gli obblighi sono più complessi.

– Studio This, Articolo sulla conformità urbanistica ed edilizia

Perché questa distinzione è così importante? Perché si può avere un immobile perfettamente conforme al Catasto, ma con gravi abusi edilizi. Ad esempio, un venditore potrebbe aver aggiornato la planimetria catastale dopo aver abbattuto un muro, ma senza aver mai presentato la CILA in Comune. In questo caso, la conformità catastale c’è, ma quella urbanistica no, e l’abuso edilizio rimane. Inoltre, per poter sanare un abuso, è spesso richiesto il principio della “doppia conformità”: l’intervento deve essere conforme sia alle norme vigenti all’epoca della sua realizzazione, sia a quelle in vigore al momento della richiesta di sanatoria. Un requisito stringente che solo un’analisi tecnica dei documenti comunali può confermare.

Accesso agli atti in Comune: l’unica vera verifica per scoprire se la casa è abusiva o regolare

Dopo aver smontato le false certezze legate al Catasto, arriviamo alla soluzione operativa. Se l’unica verità risiede nei documenti conservati presso l’Ufficio Tecnico del Comune, come si accede a questa informazione? La risposta è attraverso una procedura chiamata “accesso agli atti amministrativi”. Questo è l’unico modo per un tecnico qualificato di visionare e ottenere copia di tutta la documentazione edilizia relativa a un immobile: il progetto originale, tutte le varianti, le concessioni, i condoni e i certificati di agibilità.

Questa procedura non è un optional, ma il cuore di ogni due diligence immobiliare. Solo confrontando il progetto approvato con lo stato di fatto dell’immobile è possibile dichiarare con certezza se l’immobile è conforme o se presenta delle difformità. L’esito di questa analisi determina i passi successivi: se tutto è in regola, si può procedere serenamente al rogito. Se emergono difformità, il tecnico potrà classificarle, stabilire se sono sanabili e stimare tempi e costi reali per la regolarizzazione. Questa informazione permette al venditore e all’acquirente di negoziare con trasparenza: il venditore si farà carico della sanatoria prima del rogito, oppure si potrà concordare una riduzione del prezzo pari al costo stimato per la sistemazione.

La procedura per l’accesso agli atti è un percorso strutturato:

1. Incarico al tecnico: Il proprietario (o l’acquirente con delega) incarica un geometra, architetto o ingegnere.
2. Presentazione della richiesta: Il tecnico presenta una richiesta formale all’ufficio tecnico del Comune, indicando i dati catastali dell’immobile.
3. Ricerca d’archivio: I funzionari comunali ricercano la pratica edilizia nell’archivio (che può essere cartaceo o digitale). I tempi possono variare da poche settimane a diversi mesi.
4. Visione ed estrazione copie: Il tecnico visiona i documenti e richiede le copie conformi di tutti gli elaborati necessari per la verifica.
5. Relazione tecnica di conformità: Con i documenti in mano, il tecnico effettua il sopralluogo e redige una relazione finale che attesta la conformità o elenca le difformità riscontrate.

Ignorare questo passaggio significa acquistare o vendere “a scatola chiusa”, affidandosi a documenti (la planimetria catastale) che, come abbiamo visto, non offrono alcuna garanzia legale. L’accesso agli atti è l’investimento più intelligente per la sicurezza di tutte le parti coinvolte.

Prima di firmare qualsiasi proposta o preliminare, la mossa più saggia è una sola: incaricare un tecnico di fiducia per effettuare un accesso agli atti. È l’unico investimento che garantisce una compravendita serena, trasparente e senza brutte sorprese future. Procedere senza questa verifica significa navigare a vista in un mare di potenziali problemi legali e finanziari.