Salto di 2 classi energetiche: il mix di interventi più efficace per passare dalla G alla E

Possedere un immobile in classe energetica G oggi non è più solo una questione di bollette elevate. Con la Direttiva Europea “Case Green” all’orizzonte, è diventato un fattore di rischio che minaccia la futura vendibilità e il valore stesso dell’investimento. La domanda per molti proprietari e investitori non è più “se” riqualificare, ma “come” farlo in modo intelligente per ottenere il massimo risultato con un investimento mirato. L’obiettivo comune è il “salto di due classi”, ad esempio da G a E, il requisito minimo per mettersi al riparo dalle prime scadenze e incrementare significativamente l’appetibilità sul mercato.

L’approccio comune consiste nel seguire una lista della spesa: cappotto, infissi, caldaia. Si applicano soluzioni standard sperando che la somma algebrica degli interventi produca il risultato desiderato. Questo metodo, tuttavia, è la via più rapida per spendere più del necessario e, nel peggiore dei casi, creare nuovi e costosi problemi, come la comparsa di muffa e condensa interstiziale. Dal punto di vista progettuale, la riqualificazione energetica non è una somma, ma un sistema complesso.

Ma se la vera chiave non fosse la quantità di interventi, ma il loro bilanciamento ingegnerizzato? E se il segreto per un salto di classe efficace ed economicamente vantaggioso risiedesse nel considerare l’edificio come un organismo unico, dove ogni modifica all’involucro deve essere compensata da un adeguamento degli impianti? Questo articolo non fornirà una semplice checklist, ma una guida strategica con la mentalità di un ingegnere termotecnico. Analizzeremo il mix di interventi più efficace, svelando le correlazioni tecniche che determinano il successo o il fallimento di una riqualificazione e, di conseguenza, il suo ritorno sull’investimento.

Esploreremo insieme le soluzioni progettuali più adatte ai contesti italiani, spesso caratterizzati da vincoli condominiali o storici, e definiremo un percorso logico per trasformare un immobile energivoro in un asset di valore, pronto per le sfide del mercato immobiliare di domani.

Quando l’isolamento interno è l’unica soluzione in condominio e quali problemi di condensa evitare?

In Italia, dove secondo il rapporto ENEA 2024 oltre il 76% degli edifici certificati è stato costruito prima delle normative sul risparmio energetico, l’isolamento termico è il primo passo fondamentale. Tuttavia, in un contesto condominiale o in un centro storico, il cappotto termico esterno è spesso impraticabile per vincoli architettonici, costi o mancato accordo tra condomini. In questi casi, l’isolamento interno (o “a cappotto interno”) diventa l’unica via percorribile. Sebbene efficace, questa soluzione nasconde un’insidia tecnica gravissima: la condensa interstiziale. Applicando uno strato isolante sulla superficie interna, si sposta il “punto di rugiada” all’interno della muratura. Se non calcolato correttamente, il vapore acqueo prodotto in casa migrerà attraverso la parete e condenserà nello strato freddo tra il muro esistente e il nuovo isolante, creando l’ambiente perfetto per muffe invisibili e degrado strutturale.

La soluzione è puramente progettuale: è obbligatorio eseguire una verifica termoigrometrica con il diagramma di Glaser. Questo calcolo permette di scegliere il materiale isolante corretto (spesso materiali traspiranti come pannelli in calcio silicato o fibre naturali) e di determinare la necessità di una barriera al vapore. L’obiettivo è creare un pacchetto parete che gestisca correttamente il flusso di vapore, mantenendo la muratura “asciutta”.

L’isolamento interno, quindi, non è un lavoro da “fai da te”, ma un intervento chirurgico che richiede un’accurata progettazione per trasformare un limite in un’opportunità, senza effetti collaterali.

Sostituire la vecchia caldaia a gas: quando conviene l’ibrido rispetto al full electric?

Una volta ottimizzato l’involucro, il secondo pilastro del salto di classe è l’impianto di riscaldamento. Sostituire una vecchia caldaia a gas è un passo obbligato. Le due alternative principali sono un sistema full electric con pompa di calore (PdC) o un sistema ibrido, che abbina una pompa di calore a una caldaia a condensazione. La scelta non è ideologica, ma matematica, e dipende da due fattori chiave: la zona climatica e lo stato dell’impianto di distribuzione esistente (i termosifoni).

Un sistema full electric è la soluzione a più alta efficienza, specialmente se abbinato a un impianto fotovoltaico. Tuttavia, le pompe di calore performano al meglio quando lavorano con acqua a bassa temperatura (30-45°C), ideale per impianti a pavimento. Se l’immobile ha vecchi termosifoni in ghisa o acciaio, progettati per funzionare a 60-70°C, la pompa di calore potrebbe faticare a raggiungere l’efficienza nominale durante i giorni più freddi dell’anno, specialmente nel Nord Italia. In questo scenario, il sistema ibrido rappresenta la soluzione progettuale ottimale. Una centralina intelligente gestisce i due generatori: la pompa di calore lavora per la maggior parte dell’anno, garantendo la massima efficienza. Nei picchi di freddo, quando il COP (Coefficient of Performance) della PdC scenderebbe troppo, la caldaia a condensazione interviene a supporto, garantendo sempre il comfort e il costo di esercizio più basso. Questo approccio evita la necessità di sostituire i terminali o di sovradimensionare la pompa di calore, ottimizzando l’investimento.

La convenienza economica varia significativamente sul territorio nazionale, come dimostrano i costi di esercizio annuali.

Questi dati, basati su un’analisi di fonti di settore come Viessmann Italia, evidenziano come l’ibrido sia spesso più vantaggioso nel breve-medio termine nelle zone più fredde e con impianti tradizionali, mentre il full electric diventa competitivo al Sud o in presenza di impianti a bassa temperatura.

Doppio o triplo vetro: come scegliere in base alla zona climatica e all’esposizione solare?

La sostituzione degli infissi è uno degli interventi con il miglior rapporto costo/beneficio per migliorare l’efficienza energetica. Come sottolinea Acea Energia nella sua guida, “la sostituzione di infissi vecchi con serramenti di ultima generazione può essere sufficiente per aumentare la classificazione energetica di un immobile di 2 classi” in determinate condizioni. Tuttavia, la scelta tra doppio e triplo vetro non deve basarsi sul preconcetto “più è meglio”. Un triplo vetro installato nel contesto sbagliato può essere controproducente. La scelta ottimale dipende da un’analisi precisa che incrocia la zona climatica (che definisce le temperature invernali medie) e l’esposizione solare dell’abitazione (che influenza gli apporti solari gratuiti).

Il parametro chiave è la trasmittanza termica del vetro (Ug), che misura quanto calore disperde. Più basso è il valore, più isolante è il vetro. Nelle zone climatiche fredde (E, F – Nord Italia e zone alpine), il triplo vetro con gas Argon o Kripton (Ug da 0.7 a <0.6 W/m²K) è quasi sempre la scelta vincente, in quanto minimizza le dispersioni termiche durante i lunghi inverni. Nelle zone più miti (A, B, C – Sud Italia e coste), un ottimo doppio vetro basso emissivo (Ug ~1.0-1.1 W/m²K) è spesso più che sufficiente. Installare un triplo vetro al Sud, specialmente su facciate esposte a Nord dove non c’è apporto solare invernale, rappresenta un costo aggiuntivo che non porta benefici proporzionali.

Un altro fattore cruciale è il controllo solare. Nelle facciate esposte a Sud o Ovest, specialmente al Centro-Sud, è fondamentale scegliere vetri “selettivi” o “a controllo solare”. Questi vetri hanno un basso fattore solare (g) che blocca una parte della radiazione infrarossa, evitando il surriscaldamento estivo e riducendo drasticamente la necessità di raffrescamento. Un triplo vetro standard, molto isolante ma non selettivo, potrebbe trasformare un soggiorno esposto a sud in un forno durante l’estate. La scelta corretta è sempre un compromesso tecnico tra massimizzare gli apporti solari gratuiti in inverno e minimizzare il surriscaldamento in estate.

• Zona A-B-C (Sud Italia): Privilegiare un doppio vetro selettivo con alto controllo solare (Ug ~1.1 W/m²K).
• Zona D (Centro Italia): Valutare un doppio vetro basso emissivo performante o un triplo vetro base, a seconda dell’esposizione (Ug 0.9-1.0 W/m²K).
• Zona E (Nord Italia): Orientarsi decisamente sul triplo vetro con gas argon per massimizzare l’isolamento invernale (Ug 0.6-0.7 W/m²K).
• Zona F (Montagna): Il triplo vetro più performante, anche con gas kripton, è d’obbligo (Ug < 0.6 W/m²K).

Infine, la prestazione del vetro è inutile senza una posa in opera a regola d’arte, certificata secondo la norma UNI 11673, che garantisca la tenuta all’aria e all’acqua del giunto tra telaio e muratura.

Perché sigillare casa con nuovi infissi senza installare la VMC crea la muffa in 6 mesi?

Ecco uno degli errori progettuali più comuni e costosi nella riqualificazione energetica. Si investono migliaia di euro per sostituire i vecchi infissi spifferati con moderni serramenti a tenuta stagna. Il comfort acustico migliora, le correnti d’aria spariscono e l’isolamento termico aumenta. Sei mesi dopo, compaiono le prime macchie di muffa negli angoli, dietro gli armadi e intorno alle nuove finestre. Cosa è andato storto? La risposta sta in un concetto fisico: l’ermeticità dell’edificio. I vecchi infissi, con i loro spifferi, garantivano un ricambio d’aria involontario ma costante, che smaltiva l’umidità prodotta quotidianamente (respirazione, cucina, docce). I nuovi infissi, perfettamente sigillanti, trasformano l’appartamento in una “scatola ermetica”.

In questa scatola, l’umidità prodotta non ha modo di uscire. L’umidità relativa interna sale rapidamente, e non appena il vapore acqueo tocca una superficie fredda (un angolo della parete, il ponte termico del davanzale), condensa, creando le condizioni ideali per la proliferazione delle spore della muffa. Aprire le finestre per pochi minuti al giorno non è una soluzione efficace: causa discomfort, spreca energia e non garantisce un ricambio costante. La soluzione tecnica obbligata in un edificio reso ermetico è la Ventilazione Meccanica Controllata (VMC). La VMC è il “polmone” dell’edificio moderno: estrae l’aria viziata e umida dai locali di servizio (bagni, cucina) e immette aria fresca e filtrata nei locali nobili (camere, soggiorno).

I sistemi più evoluti sono quelli a doppio flusso con recupero di calore. Questi sistemi contengono uno scambiatore che trasferisce il calore dall’aria calda in uscita all’aria fredda in entrata, recuperando fino al 90% dell’energia termica. In questo modo si garantisce un ricambio d’aria continuo e salubre senza sprecare il calore pagato in bolletta. L’installazione di una VMC non è un “optional” di lusso, ma un elemento tecnico indispensabile per completare il sistema “involucro-impianto” e garantire la salubrità e la durabilità dell’investimento. Sigillare casa senza prevedere come farla “respirare” è un errore progettuale che porta a danni certi.

Quanto vale in più al metro quadro una casa riqualificata in classe C rispetto a una gemella in classe G?

La riqualificazione energetica non è una spesa, ma un investimento con un ritorno economico misurabile. Questo ritorno si manifesta in due modi: risparmio sulle bollette e, soprattutto, aumento del valore di mercato dell’immobile. Ma di quanto? I dati sono chiari e confermano una correlazione diretta tra classe energetica e prezzo al metro quadro. Uno studio della Banca d’Italia del 2024 ha messo in luce che il miglioramento della classe energetica porta a un incremento di valore che si attesta su un +25% di valore medio, con picchi che possono raggiungere il 45% nelle zone climatiche più fredde, dove il costo energetico incide maggiormente.

Questo “premium price” non è solo una percezione, ma il risultato di una valutazione razionale da parte degli acquirenti. Una casa in classe C o superiore non solo garantisce bollette più basse, ma offre un comfort abitativo superiore, è più salubre (grazie a una corretta gestione di isolamento e ventilazione) e, aspetto sempre più rilevante, è “a prova di futuro” rispetto alle normative europee. Gli acquirenti sono disposti a pagare di più oggi per evitare costi e problemi domani.

L’investimento in efficienza energetica si traduce quindi in un vantaggio competitivo diretto sul mercato immobiliare. Un immobile in classe G, a parità di altre condizioni, subirà uno sconto sul prezzo richiesto, mentre uno in classe C o superiore potrà giustificare un “premium price” che, nella maggior parte dei casi, ripaga ampiamente i costi di riqualificazione sostenuti.

Quanto aumenta il valore di rivendita se porti l’immobile dalla classe G alla classe A?

Se il salto alla classe C rappresenta già un notevole incremento di valore, puntare alla classe A significa posizionare l’immobile al vertice del mercato, massimizzando il ritorno sull’investimento e azzerando i rischi legati a future normative. Una casa in classe A non è solo “efficiente”, è una macchina energetica quasi perfetta. Come evidenziato da Viessmann Italia, “una casa in classe A4 consuma circa il 90% meno energia rispetto a una G, passando da oltre 160 kWh/mq/anno a soli 15 kWh/mq/anno”. Questo si traduce in bollette quasi azzerate, un fattore di attrazione potentissimo per qualsiasi acquirente.

L’aumento di valore per un salto così importante è esponenziale. Se passare da G a C può generare un aumento del 25%, raggiungere la classe A può spingere questo valore fino al 40% e oltre. Questo perché un immobile in classe A non compete più con l’usato riqualificato, ma direttamente con le nuove costruzioni, pur trovandosi spesso in posizioni più centrali e consolidate. L’investimento necessario è ovviamente più alto, richiedendo un approccio integrato che include isolamento ad alte prestazioni, impianto in pompa di calore, VMC e, quasi sempre, un impianto fotovoltaico con sistema di accumulo.

Tuttavia, l’analisi del Ritorno sull’Investimento (ROI) mostra come anche interventi più radicali siano economicamente sostenibili, specialmente in un’ottica di medio-lungo periodo, tipica di un investitore immobiliare.

Come mostra la tabella basata su dati aggregati da analisi di settore come quelle di Studio Madera, l’investimento per raggiungere la classe A è quasi il triplo rispetto a quello per la classe E, ma l’aumento di valore è più che proporzionale. Per un investitore, questo significa non solo una maggiore plusvalenza alla rivendita, ma anche un immobile più facilmente locabile a un canone superiore e con costi di gestione nulli. Puntare alla classe A è una scelta strategica che trasforma un vecchio edificio in un asset premium.

Come la futura direttiva europea sulle case green impatterà sulla vendibilità degli immobili in classe G?

La discussione sul valore degli immobili efficienti non è più solo teorica. La Direttiva Europea sulla Prestazione Energetica nell’Edilizia (EPBD), nota come “Case Green”, ha fissato un percorso chiaro e vincolante che declasserà di fatto gli immobili più energivori, impattando direttamente sulla loro vendibilità. Ignorare questa direttiva significa esporsi a una svalutazione certa. Il quadro è preoccupante se si considera che, secondo il VI Rapporto ENEA 2024, in Italia il 45,3% degli edifici residenziali si trova ancora nelle classi peggiori (F e G).

Cosa prevede la direttiva? Non impone un obbligo di ristrutturazione diretto sul singolo proprietario, ma fissa obiettivi di riduzione dei consumi per l’intero patrimonio edilizio nazionale. Entro il 2030, l’Italia dovrà ridurre il consumo medio di energia del 16% rispetto al 2020, e è quasi certo che questo obiettivo verrà raggiunto agendo sugli edifici con le peggiori prestazioni. Entro il 2035, la riduzione dovrà raggiungere il 20-22%. Questo significa che, progressivamente, gli immobili in classe G e F diventeranno “fuorilegge” di fatto. Sarà sempre più difficile venderli, affittarli o anche solo ottenere un mutuo per acquistarli. Le banche, già oggi, considerano la classe energetica un fattore nel merito creditizio, e questa tendenza non farà che accentuarsi.

Per un investitore, questo si traduce in un rischio di svalutazione enorme. Un appartamento in classe G acquistato oggi potrebbe diventare invendibile tra 5-10 anni, o vendibile solo a un prezzo drasticamente scontato per coprire i costi di una riqualificazione che diventerà, a quel punto, obbligatoria. Agire oggi, portando l’immobile almeno in classe E, non è solo un modo per aumentarne il valore, ma una vera e propria strategia di gestione del rischio per proteggere il capitale investito.

Questa timeline non è un’ipotesi, ma la mappa del futuro mercato immobiliare. Chi non si adegua rischia di rimanere con un bene illiquido e svalutato.

Come individuare i quartieri emergenti che raddoppieranno di valore nei prossimi 10 anni?

Per un investitore immobiliare, la riqualificazione energetica non è solo una strategia difensiva, ma può diventare un potente motore di plusvalenza se applicata nel contesto giusto. Il massimo ritorno si ottiene combinando il “cosa” (la riqualificazione energetica) con il “dove”: l’acquisto di immobili da efficientare in quartieri emergenti, quelle aree urbane destinate a una profonda trasformazione e a un conseguente boom dei valori immobiliari.

Individuare questi quartieri prima che il mercato se ne accorga è la vera chiave del successo. I segnali da monitorare non sono le notizie sui giornali, che arrivano sempre troppo tardi, ma indicatori più concreti e anticipatori. Un indicatore fondamentale è il numero di pratiche edilizie (CILA/SCIA) presentate per l’efficientamento energetico in una determinata zona. Un aumento anomalo di queste pratiche in un quartiere storicamente “fermo” è un segnale che altri investitori e sviluppatori stanno iniziando a muoversi, anticipando un progetto di riqualificazione urbana più ampio (nuove linee di metropolitana, parchi, servizi).

Ho acquistato tre appartamenti classe G nel quartiere San Siro a Milano nel 2022, zona con progetti di riqualificazione urbana. Dopo averli portati in classe C con 45.000€ di investimenti ciascuno, il valore è aumentato del 35% in due anni. Il segreto è anticipare i grandi progetti di rigenerazione urbana monitorando le CILA presentate.

– Marco R., investitore immobiliare

Questa strategia permette di acquistare a basso prezzo immobili in classe G, sfruttare i bonus fiscali per la riqualificazione e beneficiare di un doppio effetto leva sul valore finale: il “premio” per la migliore classe energetica e l’aumento generalizzato dei valori del quartiere. L’esempio della riqualificazione del quartiere Porta Nuova a Milano è emblematico: l’area, dopo una massiccia operazione di rigenerazione che ha puntato su edifici in classe A e certificazioni LEED, ha visto un incremento del valore immobiliare del 65% in soli 5 anni, trascinando con sé anche le zone limitrofe.

L’investimento più redditizio è quindi quello che intercetta un immobile obsoleto in un’area promettente. La riqualificazione energetica diventa l’acceleratore che trasforma un vecchio appartamento in un asset ad alta redditività, pronto per essere rivenduto o messo a reddito in un mercato che ne riconosce il nuovo valore.

Per tradurre questi principi in un risultato misurabile, il passo successivo consiste nel commissionare un’analisi energetica preliminare e uno studio di fattibilità tecnico-economico per il vostro immobile, trasformando il rischio normativo in una chiara opportunità di investimento.